最近，南京几家公寓维权层出不穷。提到维权，大家第一时间的印象可能是：是不是房子质量不过关啊！然而@一文 要提醒大家：这几家的维权性质可能是一直以来大家没有注意过的房屋性质问题。

首先让我们来回顾这几个维权

1、宝隆时代广场公寓维权

图片来源：江苏房产一条

维权状况链接：

宝隆时代广场交付WQ越演愈烈！连购房合同都敢伪造？太多没见过的奇葩事了（点击查看）

2、花样年喜年中心公寓维权

图片来源：快报楼市

维权状况链接：

部分房款未写进总价、商办改公寓……维权近5个月，南京这家楼盘终于同意退房！（点击查看）

3、明发财富中心公寓维权

图片来源：房产南京

问题来了，什么是“商业、办公当公寓”？

这一轮房价大涨，加之多项“限购”政策假定，2016-2018年期间不少买房人将目光投向“公寓市场”，开发商因此加大了对公寓产品的“宣传”和“渠道”，在两年间，公寓去化的成绩很是亮眼。

说起“公寓”，很多买房人仅仅知道“40年”、”65年“与”70年“的区别，而事实上，40年产权的产品，包括公寓、办公和商业。但是开发商为了更好的卖掉房子，会模糊公寓、办公和商业三者之间的区别，广大买房人如果不及分辨，结果在交房的时候”着了道“。

下面@一文 以”明发财富中心“为例，向大家说明，如何自助查询想买的公寓到底是什么性质！

第一步：登陆”365房产网“新房板块

第二步：搜索目标楼盘项目进入该楼盘首页（以明发财富中心为例）

第三步：在楼盘动态处找到”分幢销售公式“并点击进入

第四步：点击进入想查询的“栋数”（@一文 以04栋为例）

第五步：点击“许可/备案证公示”

注意：这一步买房人也可以在售楼处现场查阅“五证”的公示（售楼处开盘、加推必须公示该文件，建议买房人拍照留作证据）

第六步 点开旁边的“备案证”大图，如下——

从预售许可证上，我们可以看到，明发财富中心的2号和4号楼的性质为商业和办公楼，并非公寓。但是，以“安居客”为例，迄今对这批房源的销售描述仍然是“公寓”。

这样一来对于买房人来说就有比较大的风险。根据目前交付的业主表示：

3栋和6栋在交付时和其他4栋楼的交付标准完全不一样，水电全通，此外还有天然气。

@一文经过查阅发现：原来除了3栋和6栋为酒店式公寓，1、2、4、5、7栋为办公或商业用房。

公寓VS办公&商业 区别如下——

区别1：公寓可居住，办公/商业不可住

公寓有一定的居住属性，所以可以合法合规的拥有独立下水和管道排烟、水电甚至可申请民用，也可以接入天然气；

办公/商业即便做成公寓的样式，但是所谓的独立下水和管道排烟可能也是通过管道连接到原公共卫生间的排污管道，所以很容易堵塞；同时用电也不似民用一样可以分户入户，而是从总电路分户，公摊电费更大；

区别2：办公/商业相对于公寓而言，公摊面积更大

由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大，以下图为例，公摊面积近乎40%。

图片来自网络

区别3：公寓居住无风险，办公/商业有风险

办公性质当公寓性质 卖，最严重的后果是

上海：先停网签，再行改造

北京：326政策（2017年3月26日起实施），“不许住”

整个政策总结如下：

第一条：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。

第二条：已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

第三条：中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

北京和上海在整治“办公/商业”型公寓的时候，曾经出现拆除单位房间内卫生间、上下水 等适合居住的元素，对于买房人来说确实是比较大的损失，而投资的买房人未来无论是租还是卖，也会存在一定的困难。