一、宅基地使用权的概念和特殊性。

一般认为，宅基地使用权，指的是农村集体经济组织成员在村集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。

1.具有福利性和使用限制

由于我国实行的是社会主义公有制，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，作为农村集体经济组织的成员，不同于城镇居民要缴纳土地费用，可以向村集体免费申请宅基地，进行房屋以及其他附属设施的建造，实现农村居民的居住权利。

也因此，“使用上的限制更加明确，如果当事人通过申请程序获得了相应的土地，但是长期没有建房，可能其地基将被收回。”否则就会造成农村土地资源的浪费和其他农村集体经济组织成员权益的损害。

2.宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员

根据法律规定，由于农村土地属于农民集体所有，因此，申请宅基地使用权的主体也只能是本村的集体经济组织成员。物权法、土地管理法等法律、政策明确禁止城镇居民购置宅基地。其他城市居民和不属于该村集体的成员没有权利进行申请，也不是宅基地使用权的权利人。

3.一户一宅原则

根据《中华人民共和国》土地管理法第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由于宅基地使用权是福利性质的，满足农村居民生活和需要的权利。

因此，如果对于村集体经济组织成员的宅基地使用权的数量加以限制，就可能导致农村土地的集中，最终损害村集体土地制度和集体经济组织成员的合法权益。因此，在农村土地买卖、赠与等合同行为中，如果违反了一户一宅的原则，就违反了法律的强制性规定，则该合同应该被认为是无效的。

二、宅基地使用权合法转让的要件和限制。

既然宅基地使用权具有十分特殊的性质，那么对宅基地使用权的转让也具有特殊的要求。在司法实践中，除了转让行为的双方都必须是其自身真实意思表示之外，合法有效的转让还应该满足三个要件：一是双方都是同一个农村集体经济组织成员；二是满足一户一宅的原则；三是得到村集体的同意。

1.双方都是同村农村集体经济组织成员。

由于宅基地使用权是农民集体所有土地的衍生权利，因此，对于宅基地使用权转让有严格的限制。为了防止农村集体用地面积的减少和本村集体经济组织成员权益的保障，转让双方都必须是同一农村集体经济组织成员。

2.满足一户一宅的原则要求。

作为宅基地使用权的受让方，其在获得新的宅基地使用权时必须满足《中华人民共和国》土地管理法第六十二条的规定，没有宅基地，或者其宅基地的面积还达不到省、自治区、直辖市规定的标准。

3.需要获得村集体的同意。

根据我国的土地法律规定，宅基地应该属于农民集体所有。村集体经济组织成员只有宅基地的使用权。根据《土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”村集体经济组织对于本村内的宅基地的分配和使用应当具有管理权。因此，对于村宅基地使用权的转让应当得到村集体经济组织或村民委员会的同意或认可。

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