查理﹒芒格曾说过：“宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。”房子作为一个家庭的最大宗商品，具有举足轻重的地位，甚至购买一套房子，要举全家之力，凑齐六个钱包，它身上具有的不仅有居住属性，还具有一定的金融属性。

一、房子对中国人的重要性

中国人历来有房子情结，自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说:“安土重迁，黎民之性;骨肉相附，人情所愿也。”有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。简而言之，房子是家的前提，家是幸福的源泉。《资治通鉴》就曾说“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”，这句话就简明扼要地总结出一个结论:有无田地房产直接表明一个人的财富情况和所属阶级，象征着一个人的社会地位。在中华民族五千年的发展史上，无论是农民阶级，还是地主阶级，甚至是封建时代以后出现的民族资产阶级和官僚资产阶级，都对土地充满了强烈的欲望，几千年来一如既往，从未减退，甚至还有愈演愈烈的趋势。为什么封建王朝每隔几百年就会更替，最主要的原因就是土地兼并，都集中到了大地主的手里，农民失去了土地，只能给地主做工。到了天灾之年，土地养活不了那么多人，就会产生流民，之后爆发农民起义，地方武装力量勾结大地主阶级，夺取农民起义胜利果实，最终实现政权更迭。到了改革开放以后，有钱的人在城市第一件事就是买房，农民则是盖房，而那些盖房子多的人，买房子多的人，和原来没有房子的人，随着房价的起飞，已经拉开了巨大的差距。到了现在，互联网新贵、金融新贵等新贵人群，赚了钱第一件事仍是买房。所以从古到今，有钱人做的第一件事，肯定是买房，而且数量越多越好，并且从历史发展的规律来看，房子的数量会形成阶层的固化。

二、中国房地产市场的发展史

我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。

从1998开始到2018年为止。中国的房地产市场经历了20年的发展：

销售额从2513亿上涨到13.4万亿；

销售面积从1.22亿平上涨到17亿平；

投资从3614亿上涨到11万亿；

新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平；

竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平；

年复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%。当然这20年并不是一直稳步增长，而是呈现周期波动式的螺旋向上增长。具体而言，依据出台的政策，这20年的房地产发展史可以分为7个阶段。

地产发展的7个阶段（注：主要参考任泽平）：

（1）1978～1998年，理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。(即中国房地产正式市场化前的准备阶段)

（2）1998～2002年，1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

（3）2002～2007年，1998年启动房地产市场以后，2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。其中，2002-2004年调控目标为抑制房地产市场过热，2005-2007年调控目标为稳定住房价格。

（4）2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。标志性事件：四万亿投资刺激计划！这个阶段是我国房价的一次飞跃。

（5）2010～2013年，2010年4月，一方面，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；另一方面，对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。

（6）2014～2016年，中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。

（7）2016～至今，2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。16年开始主要是3、4、5线城市去库存阶段。

中国的实际家庭负债水平就是从08年开始突飞猛进的，能够让一个家庭的负债跃进，那只有一个原因——房子。

总体而言，自1998年开始以来的20年，中国房地产经历过两次飞跃，分别是2008至2009年和2015至2016年，但是两次飞跃的侧重点又有所不同，第一次飞跃的最根本原因是潜在购房目标人群非常庞大，政策刺激只是导火索，根本因素是潜在需要超级旺盛；第二次飞跃利用了婴儿潮尾巴和心理战。中国房地产真正的黄金10年是从2008年的“4万亿刺激计划”开始的。

三、惠州楼市的有价无市与有价无市

和全国的市场一样，惠州的楼市也经历了这七个阶段，今天我们不谈过程，针对目前的惠州惠城区市场，已呈现出区域化、差异化和个别化的情况。而今天重点讨论的，就是有价无市与有价无市的差别。

有价无市，价很好理解，就是价格，从市这个字，包含了成交和市场两个意思，根据本人的理解，可以分为三种情况。一是无供给的状态，即有人愿出高价购买，但没有满足他需求的产品。二是无需求的状态，即商品有较高的价值，或定价较高，而无人购买。三是无交易的状态，某一领域有价无市，该市场看好，相关商品价格上涨，但销售量却不大，或者没有按定价成交。

今年的惠州楼市好不好？开发商的压力大不大？市场面临的形势不算好！开发商的压力可谓很大！从年初的疫情反复，深圳、东莞限购，深圳、北京、上海、成都等地相继出台二手房价格指导价，“房住不炒”、房企“三道红线”、银行“两道红线”下的信贷资金管控全面趋紧，严查购房首付资金来源、房贷收紧、利率普遍上扬，二手房停贷等各项政策、金融调控手段层出不穷，都说明了2021年的楼市并不平静。而2021年上半年的惠州楼市状况如何？却交了一个让人出乎意料的成绩单：2021年上半年惠州楼市量价保持平稳，全市新建商品房源累计交易69200套，日均销售382.3套，销售面积717.01万平方米，同比增长近两成，对比2018年、2019年市场基本持平。上半年总销售规模达到897.44亿元，半年销售均价12516.4元/平方米，对比2020年房价，保持稳中微升的行情。

在具体的区域表现上：惠城167.98万平方米、仲恺146.94万平方米、惠阳115.5万平方米、大亚湾101.83万平方米、博罗119.07万平方米、惠东49万平方米、龙门16.68万平方米。在惠城、仲恺、惠阳、大亚湾片区，多个重点板块出现了供不应求的局面；而在博罗、惠东和龙门等县域市场，则只能依靠高额的渠道拓客佣金和优惠幅度吸引客户上门，市场差异化、区域化不均衡发展趋势进一步扩大。

而在惠城区的市场上，金山新城和江北等核心片区，个别推售楼盘再现“一房难求”、“日光盘”的情况，惠城区也以167.98万平方米的销售成绩，大幅领跑其他县区。

在二手房方面，均价如下：惠城区1.3万，约1万套房源，博罗县0.92万，约0.35万套房源，仲恺0.98万，约0.3万套房源，惠阳1.2万，约1.9万套房源，大亚湾1.3万，约1.4万套房源，惠东0.93万，约0.42万套房源，龙门0.99万，约0.02万套房源。全市二手房总挂牌量6.39万套，均价10574元/平方米。（以上数据来源于贝壳、安居客，剔除重复房源，取中间值）

根据惠州中原战略研究中心统计，截止6月30日，今年惠城区二手房累计过户7750套，同比上涨57.62%，过户面积83.15万平方米，同比上涨51.52%。月均成交量1292套，二手房过户量环比下降6.28%，对比2018年至2020年二手房过户走势，成交更趋于疫情前水平，市场走势稳定。从片区成交情况看，江北、河南岸、东平这三大片区成交面积占比分别为15.68%、12.19%、11.67%，稳居前三甲。凭借独特地理位置和优越景观资源、教育资源、纯属的生活配套及成熟的交通设施，江北仍是众多家庭的置业首选；龙丰、水口、麦地二手成交量也不少，地理位置、成熟的生活配套、教育配套仍是客户购房的关键因素。

看完以上的数据，我们可以得出惠城区楼市的市场情况。房子无论是自住还是投资，随着时间的推移，无论是收入水平的提高需要资产置换，还是遇到不测危机需要变卖资产，都会出现二手房交易的情形。那么，问题来了，你手上持有的，是什么样的资产呢？根据市场的真实表现，可分为以下两类资产，同样的“有价无市”。

第一种资产的有价无市，是长期挂牌，不断降价，却无人问津。这种房子，多数是区域发展已过黄金期，房子质量不高（包括小区、房屋质量），自然资源、商业资源、学位资源、医疗等资源不完善。这种情形还有一种情况是，小区和各项资源配套都不错，但由于区域发展已过黄金期，未来发展空间不大，挂着市场价却很难出手，成交周期很长或需折价出售。

第二种资产的有价无市。是该区域属于潜力区域，政策上仍处于红利期或兑现期，房子质量高（包括小区、房屋质量），自然资源、商业资源、学位资源、医疗等资源非常完善，业主惜售心理严重，以市场价无法买到，甚至一房难求，出现客户很多，但由于溢价过高无法成交或没有房源的情况。

随着我国经济的高速发展，人民群众收入水平的不断提高，中国人的住房需求已经从有房住到住得好转变，从一套房到多套房转变，从自住到自住与投资相结合转变。在新的形势下，聪明的购房者不仅要考虑自住的需求，还要结合区域的发展，在满足自住需求的基础上，实现资产的升值，实现家庭财富的不断提升，改善家庭的生活质量。