对于大多数人来说，买房都需要向银行贷款，这里面就牵扯到一个重要问题——还款方式。一般买房贷款的还款方式有两种：等额本息和等额本金。

对于这两种方式到底应该怎么选，其实很多人心里都没数。通常情况下，银行默认的是等额本息，你不主动提出来，银行是不会更改的。

最近，房贷利率又双叒叕涨了，贷款成本越来越高，全国各地首套房利率已经普遍在6%附近了，二套房更夸张，有些银行甚至已经破了7%！你搞不懂“等额本金”和“等额本息”的区别，可要吃大亏了。

一字之差，大有不同

等额本息是按照贷款的本金总额和利息总额全部加起来，然后再平摊到每个月还款的数额上面，每月偿还同等数额的款项（包括本金和利息）。

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，每月还款数越来越少。

下面用一张图来看看不同还款方式下，每月还款中利息和本金的构成：

2种还款方式的示意图

经过图上这一比较，每月还款中本金和利息的差异就明显了。

等额本息，虽然每个月还款的金额是一样的，但是实际上前期的利息比较多，本金比较少，而越往后所还的利息占比越少，本金占比越多。

采用等额本金的还款方式，每个月还的本金是一样的，前期还的利息和本金比较多，但是越往后面，随着本金的减少，利息也会相应的减少。

哪种更划算？

举个例子，假如你贷款100万，贷款利率按基准利率4.90%计算，贷款20年，那么两种不同的还款方式，还款金额区别如下：

100万贷款，4.9%年利

同样的贷款额度和年限，等额本金比等额本息还款的利息总额少7.87万元，这个数字你可能觉得不是很敏感，差异不大。再举个例子：

如果按照现阶段（2021年8月）各地区最新的贷款利率均值6.05%来计算的话，等额本金比等额本息还款的利息总额少11.88万元。这差额可抵得上普通白领一年的工资了。

100万贷款，6.05%年利

经过数据对比，我们可以看到，同样的贷款金额、期限和利率，总利息：等额本息＞等额本金。这么一算，你肯定觉得银行坑了你，对吧？其实如果把资金的投资价值计算在内的话，两者实际的利息是差不多的。

到底怎么选？

看了上面的图表对比，你可能直观觉得等额本金能省利息，会是更好的选择吧？但是有几个因素还是要考虑的：

新的投资机会与贷款成本间的平衡问题

如果你当下有好的投资渠道和机会，收益高于贷款利息且风险相对稳定，那么你可以选择等额本息的还款方式，把前期多出来的钱用来做投资。

但是，如果投资收益是低于贷款利息的，不论风险高低，那你还是老老实实选择等额本金的还款方式吧。

有没有提前还款或出售房产的打算

等额本息前期还得利息多，但本金少，后面本金多；而等额本金每月的本金都在减少，如果选择提前还款，等额本金更划算。（贷款期内出售产房，也需要提前还款）

一般来说，提前还贷越早越好，因为在还贷初期，月供金额多为房贷利息，等到后期再进行提前还贷时意义就不太大了，因为几乎还的都是本金了。

如果考虑提前还款的话，建议在贷款期限的三分之一内结清掉最划算。比如30年贷款的，提前还款可以在第10年及以内还清，20年贷款的，可以在第7年及以内还清。

尤其是那些5-10年内有出售房产打算的，选择“等额本金”更划算，因为前期还的都是本金。而等额本息，每月的还款额中有近70%都是利息。

收入稳定性与还款压力的平衡

等额本息更适合收入较低且稳定的家庭，因为每月还款月供是固定的，且前期还款额度较等额本金更低；而等额本金更适合高收入家庭，前期还款额度较高。

短期内现金流充裕可选等额本金这种前多后少模式，近期现金流不足的，建议选等额本息。

另外，如果你是20-30多岁的年轻人，可以选择等额本息，每个月还款比较平均，能控制在自己的支出。如果你年龄已超过40岁，建议选择等额本金的还款方式，因为40几岁的人正当收入处于一个相对巅峰的时刻，可以多承担一些还款，今后的十几年间，随着年龄增长收入会有所下降，还款也相应的减少。

总之，选择哪种还款方式，要根据自己的现状和对未来的规划按需选择。

【END】