买房子的时候，我们大都会面临贷款的问题，而现行房屋贷款分为等额本金和等额本息两种形式。那么这两种方式有什么区别，到底选哪一种比较好呢？

我们以商业贷款为例，来具体看一下：假设贷款100万元，选择分期30年。每年12期，一共是360期。

首先我们先来看等额本金的还款方式

等额本金贷款30年还款计划

可以看出，等额本金的特点是：每期还款本金不变，每期还款利息逐渐减少。

再来看下等额本息的还款方式

等额本息贷款30年还款计划

可以发现，等额本息的特点是：每期还款总额不变，每期本金逐步增加，每期利息逐步减少。

综合比较两种方式

等额本金&等额本息还款总额比较

等额本金和等额本息的共同点都是优先偿还贷款利息。不同点是等额本息初期还款本息金额较少，后面逐步增加；而等额本金第一期还款本息是最多的，后面逐渐较少。两者在第130期的时候还款本息基本一致。

所以，在选在还款方式上，桃子的建议是：

如果我们每期现金流来源充足稳定，优先选择等额本金的还款方式，这样不仅后面的还款压力会越来越小，还能节省24.8万左右的利息；如果我们现在收入压力比较大，但预期后续收入状况会得到改善的时候，可以选择等额本息的方式，缓解下困难期；如果买房子是用来投资的，不打算长期持有，那就选择等额本息的方式。这样可以在未来某个时间点直接出手变现，一次性还清贷款，少付一点利息。

那要不要提前还款呢？我们着重强调两点：

基准利率的走势

自2020年开始，商业房贷的利率已经调整为基准利率+浮动点位的形式，浮动点位取决于各地方的政策调控，对个人影响最大的还是基准利率。

如果基准利率是处在下降通道中，则不宜提前还款。这样可以享受少还利息的实惠。反之，则应该想办法提前结清所有利息。

由于疫情，当前的经济环境仍在承压，基准利率存在下降的空间，可以不着急提前还款，看后续形势。

机会成本

通俗来讲，就是现在还剩20万利息待偿还，如果不还的话，我们用这20万能赚多少钱呢？

按照本文开头贷款的例子，桃子帮大家算了下，每期的利息/剩余本金，换算成年化利率区间为5.92%~7%。

也就是说，如果你能保证自己投资某项产品的收益率长期稳定不低于7%，就不要提前还款，那这部分资金用于投资理财。否则，越早还款越划算。

看完本文，是否对你贷款方式的选择有帮助呢？如果你有其它想法，欢迎在评论区留言或者私信桃子，我们可以一起来探讨。

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