编者按

给我一个杠杆，我就能买得起房子。

◎ 郑汴楼市出品人 陶朱公

居民负债情况一直是衡量经济发展健康水平的标准之一，并在一定程度上影响货币及房地产政策的制定。

01

2019年，中国人民银行发布了一个研究报告：《中国金融稳定报告》。该报告中，发表了“各省份住户部门贷款与生产总值（DGP）”的比例变化。

图表显示，自西向东，这个比值逐渐变高。而且，越往东比例越高。整体上，自青海往浙江，呈45度左右的斜率走势。

《中国金融稳定报告》揭示了四个现象：其一，经济越发达，该地区的住房杠杆率越高，经济越发达。其二，经济越发达，居民用杠杆越大胆。其三，南方城市的杠杆率，普遍高于北方。其四，个人住房贷款，占据了住房部门全部负债余额的半壁江山。

由于“住户部门杠杆率”更能接近当地的真实负债水平，央行历年来的金融报告，都以“住户部门杠杆率”为统一口径。

02

9月上旬，第一财经的记者梳理了全国23个大中城市的“杠杆率”。从资金杠杆率上看，有7个城市超过了100％。具体数据为：

厦门（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），广州（103.9%）。

解释一下：资金杠杆率，是从“居民贷款与居民存款的百分比”角度，来解析该地居民的金融状态。

我们知道，居民贷款，是债务；居民存款，是资金储备。如果债务快速扩张而资金储备不足，杠杆率就会提升。

在市场有持续热度时，这些杠杆率能快速转化为行业刺激力，成为房价继续上涨的动力。而在市场下行时，这些没有“底气”的债务，也最容易成为“压死骆驼的稻草”。

上面这7个城市中，厦门以161.7%的杠杆率遥遥领先，这让许多人看得一头雾水。

因为从经济实力来看，无论是总量还是质量，厦门此前都无法与深圳、广州相比，也无法与杭州、苏州抗衡。是什么动力，让厦门人如此“胆大包天”呢？

经济学解释不了的问题，人文学却能给出合理的答案。易中天在《读城记》说：广州把票子吃进肚子里，上海人把票子黏在屁股上，厦门人把票子花在墙壁上。厦门是一个温馨美丽的家园，厦门人也的确比较看重自己的家庭生活。一个厦门人，哪怕只是在单位上分得一间临时过渡的陋室，也一定要大兴土木，把它装修得温馨可人。

杠杆率越高，说明大家对房子的投资热情越高。特别是经济发达的地区，人们对房子的投资热情，主要逻辑都是建立在对未来经济增长的信心之上的。

但厦门不同，厦门人对房子的投资热情，主要逻辑是建立在“家园情愫”之上的。所以，厦门比第二名的杭州，都要高出了近23个百分点。

从人文学角度看，未来经济是否增长，还具有不确定性。但“家园情愫”，是已经确定过了的。厦门的经济体量虽不如苏杭广深，但厦门人固守家园的情志，可以完胜他们。

在厦门人眼里，北京太大，上海太挤，广州太闹，南京太热，天津太冷，三亚太晒，深圳太紧张……只有厦门最好。

在中国人眼里，家乡永远是最好的。但房子的投买逻辑中，只有最美的家乡，才不惧市场风雨。

03

与“资金杠杆率”相比，住户部门杠杆率（居民贷款/GDP），衡量的是宏观杠杆。这个数据，更能看出一个城市的整体负债水平。

从住户部门杠杆率来看，有6个城市，超过了80%，分别是：

杭州（107.4%），温州（94.1%），厦门（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），广州（80.9%）。

对比一下全国整体数据：2020年上半年，中国居民杠杆率（居民贷款/GDP）高达59.7%，相比2019年末55.8%，上升3.9个百分点。

这一数字，已经赶平国际平均线（59.7%）。远超新兴市场经济体（59.7%），离发达经济体，也只有10多个点的空间。

发达经济体的居民杠杆率，平均水平为72.1%。这意味着：杭州、温州、厦门、深圳、南京、广州等城市，均已超过发达经济体的水平。

央行《中国区域金融运行报告（2019）》指出，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额的增速，就会下降0.3个百分点左右。

如今是“内循环”时代，挤压消费的杠杆方向和行为，都是与政策、趋势，背道而驰的。

从2008年到2020年，我国居民杠杆率从18%增长到59.7%，扩大了3倍多。这个增速，在全球首屈一指。

于是，银保监会今年初曾表态：防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。而在三年前的政策态度，还是“我国还有加杠杆空间”。由此可见，决策基调正在发生重大变化。

综合来看，深圳、杭州、厦门的“房价收入比”，也位居全国前列。2019年，深圳房价收入比高达35.2，厦门为22.8，杭州为17.7，均处于较高水平。

专家说，上述城市的楼市指数，脱离本地居民的实际收入水平，呈现出一定的泡沫特征。除了挤压消费、挤压实体经济之外，还潜藏着较高的金融风险。

一线城市的相关数据是：上海的资金杠杆率仅为75.9%，北京仅为49.2%；上海的住户部门杠杆率为66.3%，北京为55.4%，处于中游水平。

北京、上海之所以杠杆率处于合理区间，一方面在于他们的资金实力、GDP规模最为雄厚，抗风险能力相对较高。

另一方面，京、沪的限购、贷门槛最高，且与广深大开落户之门不同，京沪的落户门槛最为森严，杜绝了借人才政策直通售楼处的炒作空间。

当然，楼市杠杆率过低，也意味着城市的吸引力不足。所以，通过杠杆来撬动经济增长的刺激效应，会同样不足。

比如，东北西和北地区的不少城市，其杠杆率、房价收入比均不高。其实，但这些地方的经济增长乏力、人口持续流出，产业上也缺乏亮点。

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