近一年来，向我们团队咨询有关法拍房问题的客户越来越多，可以明显感觉到法拍房日渐受到广大购房者的。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖成功所得价金偿还债权，这个过程中进行拍卖的房子就是所谓的法拍房。

近几年来，我们团队服务的很多客户，通过司法拍卖住上了满意的房子。

家住山东的李先生自2010年大学毕业后就在北京打拼，十年来他一心扑在工作上，拿到了令同龄人羡慕的薪水，也终于有能力换一个大一点的房子了。

李先生在国贸CBD工作，出于通勤便利的考虑，附近如团结湖、呼家楼、双井等社区自然是理想选择，但经过一番调查李先生发现，上述地区100平米以上二室一厅户型的房子到手价均在千万以上，加上中介费用，是个令人咂舌的数字。经朋友介绍，李先生得知可以通过参与司法拍卖购买房产，并且成本一般都会低于市场平均水平，抱着试一试的心态，他浏览了司法拍卖网站，惊喜地发现双井地铁站附近的一处房子符合自己的要求，起拍价仅为998万，远低于市场评估值1424万，存在“捡漏”的空间！

为保险起见，李先生聘请我们律师团队（张仁藏不良资产处置律师团队）协助他参与竞拍。经过尽职调查，我们发现拍卖公告中显示房屋的占有情况不明，腾退时间可能较长，实地走访中发现，房屋中居住的是一家老小，属于正常租客，我们在一番沟通后确定租客的态度和善，能够就后期房屋清退事宜进行沟通，预计收房的成本不会太高。此外我们还建议李先生，在不超预算的前提下，设置好心理预期价位，一旦竞拍价格超过这个价格，就要理智放弃。

由于此房综合条件非常诱人，自然受到很多人的，在竞拍截止前的一个小时，竞拍价很快就涨到了1200万，之后就只有两个人在交替出价。1240万、1250万，价格很快就要涨到李先生的预期价格1300万，这时，我们建议李先生果断出手，连续加价两次1265万和1271万，一方面是展示自己拿下房子的决心，让对方知难而退；二是当时已经临近竞拍截止的时间，果断加价到自己的预期价位，避免最后时刻因为网络问题加价失败，导致功亏一篑。最后的结果证明，我们的竞拍策略起到了效果，对方果然没有再继续加价，李先生成功以心里预期价位拿下了心仪的房屋。

竞拍成功后，李先生这边也顺利地把贷款手续办理完毕，交至法院。话分两头，拿到法院出具的成交确认书后，我们团队即刻与租客展开正式谈判，在一番融洽的沟通后，租客答应在租期结束前自行搬走，并且结清之前所有的物业费和水电费。由于我们已经取得了法院裁定并和物业做好了沟通，换锁、收房入住的过程都非常顺利。

至此，李先生以低于市场价近200万的价格拍得了心仪的房子，如愿捡到了一个“大漏”，这是李先生与律师团队彼此信任，相互配合得到的结果。让专业的人做专业的事，试水法拍房一定要先仔细了解行情和交易环节，准确认识法拍房背后的风险，这样才算得上是运筹帷幄之中，决胜千里之外。

第一，近年来，随着各地房屋限购政策的相继出台，不限购的法拍房不断升温，受到市场的青睐，交易数量逐年增长。与普通商品房相比，绝大多数法拍房的起拍价远低于市场平均水平，这意味着拿下一套法拍房少则省几十万，多则省几百万甚至上千万。

2020年，北京法拍房市场挂牌7144套，成交2559套，成交总价达237.5151亿元，平均折扣8.2折，其中，低总价的法拍房成交占总成交额的60%-70%。逐渐火热的法拍房市场，充斥着低价、捡漏、撞大运等诱人元素，让购房者和投资者趋之若鹜，但切记法拍房市场鱼目混杂，捡漏和踩坑只有一墙之隔，那些条件好且起拍价低的房源往往存在着这种隐形瑕疵，如不加留意，很可能会拍得房子后无法入住，最终竹篮打水一场空。

第二，法拍房的交易环节与传统房屋买卖有所不同，需要购房者在法拍网站上寻觅心仪的房子，并分析房屋的潜在价值，排查其背后存在的权利瑕疵和风险，确定目标后，报名参拍并缴付保证金。在此后的竞拍环节中胜出，按时交款，方能取得房屋的所有权。严格意义上来说，只有房屋腾退，顺利入住后，才算购房成功。因此，法拍房的交易环节更加复杂，更加考验参与者的细心和耐心。

第三，根据我们团队多年来的服务经验，导致法拍房交易失败的风险不仅包括房屋本身的物理瑕疵和权利瑕疵，还有竞拍者非理性参拍带来的风险。

非理性参拍的表现形式主要有两种：

一种是盲目参拍，竞拍成功后方才发现房子存在着种种瑕疵，和原本的设想相去甚远，不得已只能悔拍。结果折腾了一番，不仅身心俱疲，还被没收全部保证金，真是赔了夫人又折兵。

另一种是盲目出价，赌气竞拍，据我们了解，有的竞拍人求房心切，明知标的房产的实际价值，却还在一轮一轮的竞拍中盲目出价，赌气出价，最终以明显高于市场价值的价格竞拍成功。是支付高昂的价格？还是悔拍并被没收一笔不菲的保证金？真可谓是骑虎难下的尴尬境地。

上述两种情况，都是没有经过认真细致的前期调查和竞拍准备。

因此本团队建议，在决定报名参拍前，一定要聘请律师进行专业的事前调查，准确把握房屋的真实情况，在拍卖中做到有的放矢，另外还要进行竞拍方案筹划，设置好自己的心里预期价位，做到不赌气，不上头。

谋定而后动，方能“捡漏”法拍房。

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