一、何为回迁房？

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。

因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。

判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：

一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证；

二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。

只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的回迁房太少，甚至能办下产权证的回迁房都少得可怜。

所以很公平，回迁房出售时都很便宜。某种程度上讲，购买回迁房就是一场赌博，你要赌所购房屋在遥远的未来能办下证来，你要赌卖给你房子的房主纯洁善良不会因房价疯涨有丝毫心动，还要赌房屋过户时国家不会出台什么特别的政策征你一个高额的税。

买回迁房后会面临哪些风险呢？今天超彩房掌柜为您详细分析下，希望能够帮助到您。

回迁房无法办理产权证的原因：

大多回迁房为征收农村集体土地后，补偿给被拆迁农民的拆迁补偿安置用房，常见的包括城中村改造、绿化隔离带工程等。不要认为农民和集体土地离我们很远，郑州的四环内现在仍有未完成征收的农村集体土地，更不要提新郑、荥阳、中牟、新密这些郊区了。农民被征土地后，得到的补偿就是一家好几套回迁房。

中国的拆迁是一件很神奇的事，拆迁户和正府经过几番较量和博弈之后，被拆迁人和正府都接受了这个结果，房屋数量尽量满足被拆迁人，但是不给这些房屋办证。

当然更重要的原因是，这些房屋在兴建的过程中很多都是没有经过合法规划、审批手续的，残酷一点说，这些房屋都是违章建设，这样的房屋如果都允许办证，社会还会和谐吗。

当然，有些回迁房的建设是符合相关规定的，这些房屋可以办理房屋产权证，只是国家不想让它们像商品房一样任意流通，所以这些房屋会被加上一些特殊的标签，如：“经济适用房”。具备这些特殊性质的回迁房在转让时是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能顺利转让。

此外，也存在没有任何瑕疵，能够办理房屋产权证，房屋性质为商品房的回迁房，这种房屋可以放心购买。只是这并不是我们讨论的狭义上的典型回迁房，这类回迁房和商品房没有二样。

超彩房掌柜为您分析一下购买回迁房的风险：1、无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2、在房价上涨时，出卖人如果违约，主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利，定金可能打水漂。

3、物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

4、回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

5、过户登记费用高

回迁户可以享受的一些政策的优惠，但是回迁房过户交易的时候就可以面临补交一些费用的情况，这样就增加了过户登记费用的支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，那么就需要补交土地出让金变成出让土地，这样才能办理土地使用证。

6、存在一房多卖风险

在房价上涨的时候，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险是极大的，因此是很容易发生法律纠纷的，如果所购回迁房的性质属禁止转让的话，此时就可能丧失对所购回迁房的一切权利。此外，大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户可能会一房多卖，导致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇无赔偿能力的困境。

7、存在安全隐患

有不少的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且，很多回迁房的建设是并未通过规划、审批、验收等程序的，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性是无法得到保障的。

8、办证时间难有保障。

对于暂无房产证的情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。

9、经济风险。

在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。

总之，购买回迁房还是非常麻烦的一件事情，超彩房掌柜建议大家根据自己的事情情况再做决定，防止自己购买后产生很多的纠纷。如果您在郑州买房或者咨询郑州楼盘方面的问题，请在评论区给房掌柜留言。如有需要可私聊房掌柜！让您买到称心如意的好房！