SOHO中国官宣卖身黑石集团，拥有2000W粉丝的房地产商业大V潘石屹微博官宣转发。

靴子落地，众人哗然，网友纷纷喊话潘石屹要跑了。潘石屹多次对跑路传闻做出了正面回应，他这样说到：“千万不要相信谣言，我跑了都是谣言。”

其实说什么并不重要，重要的是做了什么。透过现象看本质，我将会从商业地产的现状，SOHO的经营处境，潘石屹的逃离真相三个层面来剖析这件事情。

我们先来看事情的结果。

6月16日，SOHO中国公告称，黑石集团拟以5港元每股的价格收购Cititrust间接持有的SOHO中国28.56亿股股份，约占SOHO中国已发行股本的54.93%。交易完成后，黑石集团将成为SOHO中国的最大股东，潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。

黑石集团耗资236.58亿港元，约合人民币194.97亿元。潘石屹、张欣夫妇则将一次性套现142.81亿港元，约合人民币118.16亿元。而根据SOHO中国2020年财报，截至去年年末，公司净资产为375.5亿元，每股净资产为7.02元。据此计算，此次收购价仅相当于净资产的58.9%。

简单理解，10块钱的东西被6块钱卖掉了，为什么潘石屹宁肯“打骨折”也要卖掉SOHO中国？

2007年，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。上市当年，公司实现营收69.53亿元，归母净利润19.66亿元。作为对比，当时的恒大营收为31.67亿元，归母净利润10.82亿元。恒大的规模仅为SOHO中国的一半。

开始时，SOHO中国的确在向着良性的方向发展。然而在不知不觉间，固守北京、上海的潘石屹已经被在二线城市跑马圈地的万达、恒大等头部房企拉开了差距。

2010年起，北京市出台若干政策，禁止商业散售，并逐渐加码，潘石屹被迫放弃让他成功的模式。而在北京写字楼租赁市场火爆的情况下，潘石屹迎来了他的第一次重大转型。SOHO中国开始了自持物业的租赁模式，摒弃销售，开始做“包租公”了。

梦想可以很丰满，然而现实却是残酷的。2013年的半年报发布后，潘石屹宣布SOHO中国转型成功。然而只要细看财报就会发现，转型以来SOHO中国的租金收入为8600万元，仅占其25亿元收入的约3%左右。也就是说，SOHO中国业绩的良好表现的主要来源还是销售，而非出租。

自2014年开始，SOHO中国先后推出了共享办公项目，无奈项目入不敷出烧钱厉害现金流恶化，更严重的是此时的SOHO中国已经失去了销售能力，为了换取更多资金，公司开始了长达5年的“变卖家产”之路。

2019年SOHO中国以85.61亿元的价格一口气出售了北京、上海的13个办公物业项目，以及位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

对此，潘石屹直言不讳地说到，"中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，即使如此，全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？"

值得一提的是，在SOHO中国不断变卖家产的同时，却在逐渐加码收购海外资产。

2011年，潘石屹通过投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权……

有分析认为，SOHO中国遭遇转型不利是转让股权的一大因素。在我看来，多次转型失利+港股低估值陷阱+加码美国，这三条原因只是潘石屹出售SOHO中国的表象原因，并没有触及真正的根源。

那么真正的原因是什么呢？

1.银行贷款政策收紧，负债率高企，如果不卖，结局可能是崩盘。

2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约184.70亿元，账面货币资金仅剩4.66亿元。

这意味着什么呢？意味着公司市值300块钱，欠银行185块钱，手上现金只有5块钱。这个时候，把手上的现金全部用于还银行已然不够，更不能解决资金难题，继续耗着结局只能是崩盘，只有出售，并且是一次性出售甩卖逃离，才是最好的选择。

2. 看空中国，做多美国，海外资产布局已经完成，中国房地产财富盛宴已经落幕。

通过2011至2015年之间，对美国、英国等国家房地产资产的不断收购加码，潘石屹夫妇海外资产的布局已经完成。优质资产已经完成转换。这与李嘉诚清仓中国房地产资产的策略是一致的，甚至时间点都是一致的。

3. 潘石屹其子因不当言论滞留海外，危机感与焦虑感的加深，既得利益之后见好就收。

随着房地产政策收紧，SOHO中国融资功能丧失，现金流紧张，随着海外资产的布局完成，加上潘石屹妻子王欣的美国留学背景，其子的不当言论滞留海外。

当这些因素叠加到一起的时候，SOHO中国的出售也就成为了一种必然。

透过现象看本质，资本的实质是逐利的，人性的复杂程度也远超乎我们的想象。

商业决策的背后是一系列因素的综合体现。

SOHO中国的出售事件，不是第一例，也不会是最后一例。我们既要看到商业的本质，人性的复杂，又要心怀善念。我们要相信，没有任何一个商人，是靠做空自己的祖国富有的。如果有，那可能就是时候未到，让子弹飞一会儿我们再来看。