终于明白！离职售楼小姐交实底：楼盘开盘即“售罄”有内因

我国房地产虽然起步较晚，但发展迅速。目前年销售额过千亿的房企已过30家。财大气粗的房企，在这些年的摸爬滚打中，也形成了行业的独有经验，就拿房地产销售来说，有自销，有代理，有电商，有渠道等等销售模式，当今对房地产行业从业者的自身能力和学识要求越来越高，营销手段也逐步进阶升级，可谓越来越“炉火纯青”，如果不是行内人，我们是无法知晓里面的真真假假，对于购房者来说，时常被“牵着鼻子走”也在所难免。

不可否认，对于一些口碑较好、性价比高的房子，受到购房者欢迎。特别是这轮楼市调控阶段，祭出新建商品房“限价”措施，使得新房比周边二手房价格低出一大截，一套房子少则倒挂十几万，多则数十万上百万，买到即赚到，这样势必引来更多购房者“抢购”，开盘即售罄也属于正常。但今天要讲的是，并不是所有的楼盘都那么好卖，即使是在楼市“火热期”，也不乏一些楼盘不好卖，但仍给大家释放出“开盘被抢购一空”的假象，已转行售楼小姐交实底，原因在这里：

1.发现客户不足，只公开推部分房源。新房无论是首推还是加推，都需要对社会进行大量宣传，我们经常可以在地铁、公交车、城市的各个角落看到卖房宣传标语，这些都是在为房源推出做准备。临近开盘前几天，当发现蓄水客户不足，购房意向客户远低于房源，他们就可能减少本次加推楼栋数。以前计划加推两栋的，现在改为加推一栋，甚至一个单元，这样的话，即使卖出去30-40套房子，他也可以对外宣称去化8成、9成，甚至说售罄，因为这个分母变成了仅仅一个单元。

2.通过“销控”，制造房源紧张氛围。到售楼处，售楼小姐一般会给你介绍有哪些房源可售，在售楼大厅，你可以看到一张公开的大表，主要显示各楼层房源的去化情况，如果被卖掉，就会贴出“已售”字样。秘密就在这里，由于这个销控是由销售商自己掌控的，他们说哪套卖完了就贴个“已售”，对于我们这些首次到售楼处买房的小白来说，深信不疑就上套了。一般说来，他们会把好楼层房源保留起来，而倒逼你去选择有缺陷或者相对不好的房源，最终达到所有房源都去化的目的。

3.部分房源要么“工抵”，要么卖给企业。不少楼盘，终究有一些房源实在卖不出去，但长期放着又占用资金成本。所以，对于一些剩下来的房源，要么抵给工程方，要么低价卖给企业，这也是我们经常看到不少企业积累了不少房源现象的原因之一。还有一种情况就是，不好销售的房源就直接抵押给银行，可售房源就去化掉了。

4.通过与房产中介代理结构联合炒作。市面上随处可见“一万抵三万，两万抵五万”的各种宣传标语。事实上，这些都是开发商与中介联合炒作的手段。开发商把房源放给中介代理机构，房产代理机构在底价基础上进行了较大幅度上浮，一些旅游产品甚至有30-50%的上浮。此时，对于购房者来说，面临两种选择，要么上中介的套，要么逼着去开发商那里去买所谓的“便宜”房。

5.“房托”已成为一种业余职业。在开盘时出现的房托主要来自三类人：一类是开发商自己员工请来的亲戚朋友；二类是平时发宣传单页的“小蜜蜂”临时客串；三类是我们常说的一天200元的临时“演员”。请来的这些演员不仅是露个面就了事，现在也是越来越专业，他们在现场还跟客户攀谈，让真正的购房者更加深信不疑。如果这些所谓的“房托”能够上演“抢房”摩擦事件，那么更是一条博人眼球的宣传。

笔者认为，楼盘里的房子到底是真好卖，还是假象？我们需要擦亮自己的眼睛。所谓隔行如隔山，在买房前，我们需要做一些行之有效的功课。这里有个小技巧，首先我们要弄清楚房源的真实价格才会避免上当。可以通过你所在城市的住房保障和房屋管理局网站查询楼盘的备案价格。如果低于这个备案价格，一般不会有什么问题，如果高于这个价格，就要学会与售楼小姐砍价，防止被宰。

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